我们先来了解一下管城区的公寓市场现状：
根据2018年1-8月数据可知，管城区公寓市场成交均价低于郑州市区的平均水平，是购房者可接受的价格。
受到区域公寓供应量、项目、单价等方面因素影响，成交区域方面，二七＞金水＞经开＞高新＞中原＞管城＞郑东＞惠济。
管城区的公寓销量在主城区中排到了倒数第三的位置，8个月累计仅有5.75万方，这个结果主要与管城区上半年的公寓供应量有很大关系，供应量比较少，很多项目都没有大规模入市。
知了公寓效果图
但管南的公寓需求量还是很大的，今年6月份备受关注的绿都澜湾推出200多套24平知了公寓，综合去化率达到83.5%，7月就再次加推650套，由此可见管南的公寓市场还是很多购房者看好的。
不止绿都澜湾，之后管南公寓项目都将陆续开盘，公寓市场的体量会不断扩大，对管南公寓的意愿购房者来说，无疑是雪中送炭。
在正商、永威、绿都、鑫苑、万科继续深耕管南住宅市场的同时，也已布局管南公寓市场。
这些公寓项目的具体分布如下：
集中分布在南3环附近，地铁沿线或着是主干道旁边，其中绿都澜湾、光之谷稍远接近南4环。
优势：三环内，区域成熟度要比管南其他片区高，地理位置很好。真正的双地铁盘，离最近的花寨地铁口只有300米，较远的南三环地铁站才700米。陇海快速路、紫荆山路、南三环、中州大道主干道合围。
劣势：大体量商业+安置区+公寓项目本来自带的高容积率，届时生活环境会比较嘈杂，不太宜居。
优势：目前价格低于周边的公寓项目，对于资金有压力的购房者来说是个不错的选择。
劣势：超小户型导致同层入住户数较多，生活比较拥挤；位置已经靠近南四环，比较偏。
优势：项目户型面积段选择较多，从36-139㎡都有，满足不同群体的需求。户数相比于其他公寓项目少，居住环境会比较好。
劣势：毛坯交房，均价较高。
在入手管南片区公寓之前，购房者必须要先了解这些片区的痛点。
痛点1：政策严控首付分期
很多人入手公寓是因为投入小才入手，现在政策收紧，首付分期不可行，这就意味着投入增多，不少人都选择继续观望甚至直接放弃公寓。
痛点2：片区开发建设，缺少租户人气
管南作为老城区，发展却远不及其他老城区，随着前些年城区建设“商都新区”“商都历史文化区”等多项规划的提出和实施，管城区才慢慢发展起来，目前区域内道路、街边商业仍是比较陈旧的状态，短期内也不会有太大的改观。对于吸引租户这方面，确实缺少竞争力。
管城区实拍
根据贝壳找房租房热度排行，管南片区整租一居室目前的租金水平如下：
一居室租金由于面积、类型的原因，价格差距较大，但基本上超过1500元/月的房源较多，而长租公寓26~30平米的价格都在1600元/月以上。
虽然有种种痛点，但管南片区的优势也同样不可忽视。
1. 地段优势：三环内
对大部分靠出租的公寓的来说，地段尤为重要。
地铁1、2号线已经运行，5号线的开通将使管南更加通达。公共交通网络在区域内盘布。区域内有中州大道、陇海快速路、紫荆山路、南三环，无论是向内还是向外都很便利。
管城区主干道分布情况
2.潜在的需求量：随着随着开发建设的进行，以房租还月供可行性很大。
3.配套商业体：很多项目都自带商业体，可以弥补管南商业配套的劣势。比如鑫苑国际新城商业体系中就包含写字楼，可以吸引很多的商务工作人员，对于租房人气的提升大有裨益。
总的来说，管南片区的公寓市场值得关注。
1. 管南区位对于公寓之后的溢价比较有优势。
2. 管南片区公寓市场之后入市很多，对购房者来说选择的空间比较大；各大开发商互相竞争，相互制衡，购房者在这时候容易遇到价格福利。
管南片区的公寓，无论是开发商口碑、区位价值都是不错的，想要入手公寓的可以把管南列入考虑范围，不过要仔细考量比较，切勿冲动购买。
管南公寓更适合出租，随着建设的完工，区域内的交通更加完善，租房族自然而然就会来到片区租房或者买房。
将来准备公寓出租的客户更应该是手里有不止一套住宅的客户，若是手里只有一套房，即便是高举债也更建议在市场捡住宅的漏，相反而不是选择入手单价过高，透支未来的公寓。
